Hukum Perijinan

PROSEDUR PERIJINAN IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) DI KABUPATEN CIANJUR

A.    PENDAHULUAN

·         Maksud dan Tujuan

1.     Dalam rangka pembinaan, pengawasan, dan pengendalian untuk menjamin tata tertib, kenyamanan, dan keselamatan.

2.     Pendirian banguna harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Detail Ruang.

·         Klasifikasi/Sasaran

1.     Setiap bangunan yang ada di Kabupaten Cianjur.

2.     Perorangan atau badan hukum yang mendirikan bangunan.

3.     Bangunan yang didirikan di dalam atau di atas permukaan tanah dan di perairan baik yang bersifat permanent/tetap maupun sementara.

4.     Bangunan pokok yang mempunyai fungsi dominant dalam suatu persil.

5.     Bangunan perlengkapan yang mempunyai fungsi penunjang dari bangunan pokok.

6.     Setiap kegiatan mendirikan, membuat, mengubah, memperbaruhi atau memperbaiki, menambah atau memperluas bangunan.

B.    PROSEDUR PERIJINAN

·         Tahapan

1.   Pemohon mengambil formulir di loket pendaftaran.

2.   Pemohon mengisi formulir, melengkapi persyaratan, dan menyerahkan ke loket pendaftaran.

3.   Petugas loket pendaftaran memeriksa kelengkapan berkas, bila berkas tidak lengkap dikembalikan kepada pemohon, bila berkas lengkap petugas pendaftaran melakukan registrasi dan pemohon diberi resi penerimaan, berkas diteruskan ke Kasi Pelayanan Administrasi Perijinan.

4.   Kasi Pelayanan Administrasi Perijinan melakukan verifikasi dan berkas diteruskan ke Kasi Penelitian Teknis.

5.   Kasi Penelitia Teknis mempelajari berkas dan sesuai jadwal mengundang Tim Teknis.

6.   Kasi Penelitian Teknis bersama Tim Teknis melakukan kajian teknis dan bila diperlukan melakukan peninjauan lapangan sebagai dasar ditolak atau disetujui permohonan ijin, bila permohonan ijin di tolak, kepada pemohon diberikan surat penolakan, bila permohonan ijin disetujui dibuat berita acara/rekomendasi Teknis dan penerapan SKRD selanjutnya berkas diteruskan ke Kasi Penerbitan dan Dokumentasi Perijinan.

7.   Kasi Penerbitan dan Dokumentasi Perijinan membuat surat Ijin dan diteruskan ke Kepala Kantor.

8.   Kepala Kantor menandatangani Surat Ijin.

9.   Penomoran dan Pengarsipan Surat Ijin oleh Kasi Penerbitan dan Penyimpanan Dokumen, Surat Ijin dengan dilengkapi SKRD diteruskan ke Petugas Pendaftaran.

10.  Petugas pendaftaran menyerahkan Surat Ijin dan SKRD kepada pemohon.

11.  Pemohon menerima Surat Ijin dan membayar retribusi.

·         Waktu dan Biaya

1.   Waktu :

Waktu penyelesaian selama 14 (empat belas) hari kerja.

2.   Biaya :

Ø  Besarnya tarif retribusi IMB untuk setiap bangunan menggunakan rumus :

(Luas Bangunan) X (Koefisien Tarif IMB) X (Harga Satuan Pembangunan).

Ø  Koefisien Tarif IMB :

(Indeks Konstruksi) X (Indeks Fungsi) X (Tarif Dasar) X (Indeks Lokasi).

Ø  Tabel tarif IMB tercantum dalam Lampiran Peraturan Daerah Kabupaten Cianjur No. 14 Tahun 2012 Tentang Retribusi Ijin Mendirikan Bangunan.

Ø  Besarnya harga satuan pembangunan :

a.     Wilayah I :

1)   Konstruksi I sebesar Rp 900.000,00 (sembilan ratus ribu rupiah);

2)   Konstruksi II sebesar Rp 1.200.000,00 (satu juta dua ratus ribu rupiah);

3)   Konstruksi III sebesar Rp 1.800.000,00 (satu juta delapan ratus ribu rupiah);

4)   Konstruksi IV sebesar Rp 2.500.000,00 (dua juta lima ratus ribu rupiah).

b.     Wilayah II :

1)   Konstruksi I sebesar Rp 750.000,00 (tujuh ratus lima puluh ribu rupiah);

2)   Konstruksi II sebesar Rp 1.100.000,00 (satu juta seratus ribu rupiah);

3)   Konstruksi III sebesar Rp 1.600.000,00 (satu juta enam ratus ribu rupiah);

4)   Konstruksi IV sebesar Rp 2.100.000,00 (dua juta seratus ribu rupiah).

Ø  Biaya IMB di luar tarif dasar bangunan ditetapkan sebagai berikut :

a.     Trotoar , rabat, teras, serambi, balkon dan pekerjaan yang sejenis serta dikategorikan dengan hal tersebut, untuk setiap meter perseginya dikenakan biaya sebesar 50% (lima puluh persen) dari tarif dasar bangunan;

b.     Untuk pemasangan tembok pemisah/pagar/benteng dan pekerjaan sejenisnya sebesar Rp 2.000,00/meter persegi;

c.     Untuk mendirikan bangunan sementara yang merupakan penunjang proses mendirikan bangunan (direksi keet) dengan jangka waktu lebih dari 1 (satu) bulan dikenakan biaya sebesar 1.000,00/meter persegi;

d.     Untuk pembuatan gambar situasi skala 1 : 500, 1 : 1.000, dikenakan biaya sebesar Rp 20.000,00/IMB;

e.     Sarana olah raga terbuka yang diperkeras :

1)   Lapangan tenis, basket, dan lainnya sebesar Rp 5.000,00 /meter persegi;

2)   Kolam renang dan lainnya sebesar Rp 6.000,00/meter persegi;

3)   Lapangan bulutangkis dan lainnya sebesar Rp 4.500,00/ meter persegi.

f.     Reklame :

1)   Permanen biasa sebesar Rp 45.000,00/meter persegi;

2)   Permanen khusus sebesar Rp 60.000,00/meter persegi.

g.    Jalan masuk :

1)   Ke halaman sebesar Rp 20.000,00/meter persegi;

2)   Melalui trotoar sebesar Rp 60.000,00/meter persegi.

h.   Pembuluh-pembuluh kabel, konstruksi jaringan yang diatasnya tidak ada konstruksi sebesar Rp 1.000,00/meter persegi;

i.     Tiang antara pemancar/menara/tower sebesar Rp. 40.000,00/meter persegi;

j.     Kolam komersial sebesar Rp 500,00/meter persegi;

k.   Untuk alih fungsi bangunan setiap meternya dikenakan biaya sebesar 50% (lima puluh persen) dari nilai retribusi IMB fungsi bangunan yang berlaku;

l.     Untuk merubah kap/atap bangunan untuk setiap meternya dikenakan biaya sebesar 50% (lima puluh persen) dari tarif retribusi IMB fungsi bangunan.

Ø  Tarif retribusi dapat ditinjau kembali paling lama 3 (tiga) tahun sekali. Peninjauan tarif retribusi tersebut dilakukan dengan memperhatikan indeks harga dan perkembangan perekonomian. Penetapan tarif retribusi ditetapkan dengan Peraturan Bupati.

·         Masa Berlaku

Selama Bangunan tidak diubah fungsi, bentuk, ukuran, dan nama kepemilikan.

·         Persyaratan

1.   Surat Permohonan dibuat sendiri oleh pemohon sesuai format yang telah ditentukan.

2.   Foto copy surat bukti hak atas tanah dan atau surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan yang telah diketahui Camat.

3.   Foto copy Kartu Tanda Penduduk.

4.   Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa yang diketahui oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat.

5.   Surat pernyataan ijin dari pemilik tanah/bangunan yang berbatasan langsung yang diketahui oleh RT, RW dan Kepala Desa/Kelurahan. Apabila salah seorang atau lebih dari tetangga tidak bersedia/tidak bisa menandatangani keterangan dimaksud, pemohon IMB tetap di proses dengan mempertimbangkan :

Ø  Berdasarkan pertimbangan dan penelitian teknis dari pejabat yang berwenang bangunan tersebut layak dan aman didirikan.

Ø  Pendiria bangunan tersebut tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

6.   Gambar rencana bangunan skala 1 : 100.

7.   Gambar situasi letak bangunan skala 1 : 500 atas 1 : 1000.

·         Dasar Hukum

1.   Peraturan Daerah Kabupaten Cianjur No. 14 Tahun 2012 Tentang Retribusi Ijin Mendirikan Bangunan.

2.   Peraturan Bupati Cianjur No. 29 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Tentang Ijin Mendirikan Bangunan.

3.   Peraturan Daerah No. 14 Tahun 2002 Tentang Gedung.

C.    ANALISA

·         Realita Di Lapangan

Pada dasarnya setiap masyarakat Kabupaten Cianjur mempunyai kewajiban untuk mentaati segala peraturan yang berlaku. Begitu juga pada saat akan membangun suatu bangunan baik untuk tempat tinggal maupun sebagai tempat kegiatan usaha harus mengikuti peraturan yang berlaku. Sesuai dengan peraturan yang ada maka setiap masyarakat Kabupaten Cianjur sebelum melaksanakan pembangunan harus terlebih dahulu memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Tujuan diberikannya IMB adalah untuk mewujudkan bangunan yang fungsional dan sesuai dengan tata bangunan yang serasi dan selaras dengan lingkungannya, bangunan yang menjamin keandalan teknis, bangunan dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan serta mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan tersebut.

Dengan adanya Ijin Mendirikan Bangunan, pemegang IMB tersebut juga mendapat manfaat seperti pengajuan sertifikat baik jaminan fungsi bangunan maupun memperoleh pelayanan fasilitas umum dari pemerintah seperti pemasangan atau penambahan jaringan listrik, air minum, telepon.

Akan tetapi sampai saat ini masih ada masyarakat Kabupaten Cianjur yang belum menyadari arti pentingnya IMB. Masih ada masyarakat Kabupaten Cianjur yang mendirikan bangunan tanpa terlebih dahulu mengurus perijinannya untuk mendapatkan IMB. Apabila sudah terjadi seperti itu tentunya akan menimbulkan permasalahan baik dengan lingkungan sekitarnya maupun permasalahan dari aspek lainnya, dan yang akan dirugikan adalah pemilik bangunan tersebut karena sesuai dengan kewenangan yang ada pada Perda Cianjur jika bangunan tersebut dibangun pada tempat yang tidak sesuai dengan peruntukannya atau tidak sesuai dengan persyaratan teknis maka bangunannya dapat dibongkar. Namun, adapula masyarakat yang melakukan prosedur perijinan setelah mendirikan bangunan dengan melakukan permohonan pemutihan Ijin Mendirikan Bangunan, pemutihan IMB ini merupakan kesempatan bagi masyarakat yang memiliki aset fisik bangunan yang belum legal. Padahal Kabupaten Cianjur telah memiliki Perda yang mengatur tentang IMB yaitu Perda Nomor 14 Tahun 2002 tentang Bangunan dan Perda Nomor 23 Tahun 1999 tentang Retribusi Ijin Mendirikan Bangunan. Di dalam perda tersebut secara tegas telah diatur bahwa setiap masyarakat yang akan mendirikan bangunan harus memiliki IMB. Sebelum IMB diberikan maka kepada pemohon harus memenuhi persyaratan administratif, ketentuan teknis bangunan gedung maupun persyaratan lingkungan.

Dalam ketentuan perda tersebut juga mengatur pemberian sanksi baik administrasi maupun sanki pidana. Untuk sanksi administrasi dapat berupa peringatan tertulis, penghentian sementara atau tetap kegiatan pembangunan, pencabutan izin hingga pembonggkaran bangunan gedung dan apabila dalam hal wajib retribusi tidak membayar tepat pada waktunya atau kurang membayar, dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar 2% (dua persen) setiap bulan dari retribusi yang terutang yang tidak atau kurang bayar dan ditagih dengan menggunakan STRD (Surat Ketetapan Retribusi Daerah. Sedangkan sanksi pidana yaitu apabila wajib retribusi yang tidak melaksanakan kewajibannya sehingga merugikan keuangan Daerah diancam dengan pidana kurungan paling lama 3 (tiga) bulan atau pidana denda paling banyak 3 (tiga) kali jumlah retribusi terutang yang tidak atau kurang bayar. Tindak pidana tersebut adalah pelanggaran, dan denda merupakan penerimaan negara.

Oleh karena itu kepada masyarakat harus memenuhi dahulu IMB sebelum melaksanakan pembangunan. Dengan adanya IMB memberikan rasa aman sebagai wujud ketaatan pada perda yang berlaku tidak saja bagi pemiliknya tetapi juga bagi masyarakat lingkungan sekitarnya.

·      Kesimpulan

Izin Mendirikan Bangunan adalah Izin yang di berikan oleh Pemerintah Daerah kepada orang pribadi atau badan yang untuk mendirikan bangunan supaya desain pelaksanaan pembangunan dan bangunan sesuai dengan tata ruang yang berlaku. Izin mendirikan bangunan sangat penting sebagai pengawasan dan pengendalian bagi pemerintah dalam hal pembangunan perumahan. Mendirikan bangunan dapat menjadi acuan atau titik tolak dalam pengaturan perumahan selanjutnya. Bagi masyarakat pentingnya izin mendirikan bangunan ini adalah untuk mendapatkan kepastian hukum terhadap hak bangunan yang dilakukan sehingga tidak adanya gangguan atau hal-hal yang merugikan pihak lain dan akan memungkinkan untuk mendapatkan keamanan dan ketentraman dalam pelaksanaan usaha atau pekerjaan.

Pemberian izin mendirikan banguan juga sangat penting bagi pemerintah daerah guna mengatur, menetapkan, dan merencanakan pembangunan perumahan di wilayahnya sesuai dengan Tata Ruang  Kota. Supaya mendapatkan pola pembangunan kota yang terencana dan terkontrol tersebut, maka untuk pelaksanaan sutau pembangunan di atas wilayah suatu kota diwajibkan memiliki izin mendirikan bengunan dan penggunaannya sesuai dengan yang disetujui oleh Dinas Perizinan. Dengan adanya pengaturan pembangunan perumahan melalui izin ini, maka pemerintah di daerah dapat merencanakan pelaksanaan pembangunan berbagai sarana serta unsur kota dengan berbagai instansi yang berkepentingan. Hal ini penting supaya tata ruang perkotaan dapat ditata denga rapi serta menjamin keterpaduan pelaksanaan pekerjaan pembangunan perkotaan.

Selain itu, izin mendirikan bangunan dalam pendapatan daerah merupakan salah satu sektor pemasukan. Melalui pemberian izin ini dapat dipungut retribusi izin mendirikan bangunan. Retribusi atas izin mendirikan bangunan itu ditetapkan berdasarkan persentase dari taksiran biaya bangunan yang dibedakan menurut fungsi bangunan tersebut. Retribusi izin mendirikan bangunan dibebankan kepada setiap orang atau badan hukum yang namanya tecantum dalam surat izin yang dikeluarkan itu.

Oleh karena itu, sebelum masyarakat melaksanakan pembangunan maka harus memenuhi dahulu IMB. Dengan adanya IMB  terdapat kepastian hukum, kepastian hak, dan melindungi kepentingan baik kepentingan pemerintah maupun kepentingan masyarakat

·      Saran

Diperlukan adanya partisipasi dan dukungan baik dari pemerintah daerah Cianjur maupun dari pihak masyarakat itu sendiri untuk patuh dan disiplin terhadap aturan dan persyaratan terkait dengan izin mendirikan bangunan. Pada dasarnya segala ketentuan dan persyaratan yang telah ditentukan dibuat dengan tujuan agar suatu bangunan didirikan dengan baik sehingga nyaman dan tidak membahayakan bagi penghuninya.

Agar perizinan tidak lagi dianggap suatu prosedur yang rumit dan merugikan, sebaiknya semua pihak atau aparat yang berkaitan dengan Izin Mendirikan Bangunan harus bisa lebih informatif dan dapat memudahkan masyarakat. Untuk menghindari suatu bangunan yang tidak sesuai dengan prosedur mendirikan banguna, pihak pemerintah dan aparat terkait sebaiknya memberitahukan terlebih dahulu kepada pemohon IMB ketentuan yang harus dipenuhi dan juga informasi kepada pemohon mengenai lokasi yang akan dibangun, lokasi yang akan dibangun harus dipastikan tidak termasuk dalam rencana Tata Ruang Kota dalam wilayah daerah tersebut. Tujuan dari pemberitahuan tersebut adalah agar orang yang akan memperoleh izin bangunan tersebut tidak dirugikan. Dan harus memeriksa untuk apa bangunan yang akan dibangun nantinya, agar tidak menyalahgunakan izin yang diberikan.

LAMPIRAN :